买房合同 “住宅”变成“公寓”,买卖合同如何防范欺诈行为
【事件经过】
刘先生发现在自己并不知情的情况下,所购商品房的开发商工作人员改掉了合同中的一个词,使他的房屋使用性质由“住宅”变成了“公寓”。刘先生要求对方给个解释,开发商工作人员称“公寓”和“住宅”没太大的差别,是销售人员个人疏忽造成。而刘先生提出的“起码赔我一台彩电,表明一个道歉的态度”的要求则被开发商拒绝。
“住宅”变“公寓”
住宅合同签好被收走
这段时间,刘先生为自己买的一套商品房而怄气。他是金牛区一家医院的医生,在离单位近的城西看过几个楼盘后,最终看上了位于青羊区蜀鑫路的“海亮樾金沙”。
刘先生说,去年12月中旬去售楼部选房,销售人员透露了他们的楼盘有两种类型,一种是住宅,一种是公寓,产权都是70年。刘先生当时并不太了解差别有多大,但他态度却很明确,“当然要住宅”。
他选下其中一栋楼的1601房,当时售楼小姐亦明确,这一套肯定是住宅。华西都市报记者看到双方购房合同“主合同条款的补充约定”一页“商品房基本状况”中明确:根据房屋产权面积测绘成果报告,该商品房设计用途为“住宅”,如房屋面积实测报告书对商品设计用途改变的,以报告书载明的设计用途为准。
合同签好后,售楼小姐称需暂时收走,要拿去盖章,大概过两周左右的时间再返还。
再见合同,住宅“没了”
不久,售楼小姐就电话通知他去取回合同。刘先生说自己没什么买房的经验,而且合同页那么厚,根本没考虑去细看,心想合同都签字了,对方应该不会有什么“小动作”。
但直到他前去公积金贷款中心办手续时,工作人员输入他购房的具体信息却告诉他,其所购房屋并非住宅而是公寓。刘先生顿然觉得诧异,赶紧拿出购房合同原件端详,这才发现合同有了很不起眼的一处更改:合同中本来勾选的“住宅”一项被打了个叉,重新勾选了“公寓”一项。而拿回合同后,他完全没注意到这个更改的细节。
“我难以接受。如果开发商一开始明确并如实地告诉我这是公寓,不是住宅,我肯定不会买。怎么可以用诱导欺骗的手段对待我呢?”刘先生说。经过咨询律师,刘先生提出一个索赔诉求,他自认为要求并不高,“赔偿我一个彩电,表明一个认错的态度。”但到目前为止,没有得到开发商的回应,也没人向他道歉。售楼人员朱小姐告诉他,现在公司房价涨那么高,公司不同意他的提议。
售楼人员:税费无差
刘先生在获知合同被更改后第一时间联系了当时的售楼人员朱小姐。开始,朱小姐称,这个项目里只有朝北的房子才是公寓,朝西的是住宅。但刘先生的房子是朝西的,后经过查询,朱小姐又答复他的1601房确实产权性质是公寓。而且同一楼层,和1601朝向、户型完全一样的1606却是住宅。对于他的疑问,朱小姐让他宽心,“只是房屋使用用途为公寓,税费和后期物业管理费都是一样的。”
果真如此么?12日上午,华西都市报记者就此致电朱小姐,后者则以休假为由而让记者咨询售楼部热线。但几分钟后,朱小姐马上联系上刘先生,称他们负责的经理会跟他联系。但据刘先生称,其负责人至今仍未联系过他。
律师观点:存在欺诈
四川蓉城律师事务所律师徐*辉认为,住宅与公寓虽然目前在国内两者实际差别不大,但仍属于不同的使用用途。
开发商如果在出售房屋前未明确标注属于公寓,那么在合同达成阶段就存在一定的欺诈行为。如果购买者不愿意履行协议,可以要求达成协议自身所受损失的赔偿。不过,这就涉及一个问题,如果双方达成协议阶段要毁约,购买者就得证明自己的损失有多大,所以刘先生的诉求,很可能得不到开发商的回应。
业内人士:差别在保值率
从事房屋销售的业内人士透露,在高层住宅小区内,一般都有“住宅”和“公寓”两种性质的商品房,在房屋规划设计阶段就已经定性,两者存在区别。
“公寓”和“住宅”差别到底在哪里?华西都市报记者查阅了相关文件规定,《成都市规划管理技术规定》对公寓的名词解释是:除日照要求外均满足《住宅设计规范》和《住宅建筑规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。按照该规定,“每套住宅至少应有一个卧室或起居室(厅)大寒日日照不低于2小时(三环路以内住宅大寒日日照不低于1小时)”,达到这个日照要求的房屋才能称为住宅,而公寓则达不到这样的要求。
成都二手房销售人员黄先生告诉记者,在售卖二手房的时候,房产证上标明为公寓或者住宅,买家会比较在意。因为光标准不同,售卖时住宅类公寓价格会受到一定影响,所以两者的更大差别在于住宅性公寓的保值率不如住宅。
【法律解读】
一、订立合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息订立合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及近期的经营业绩、商业信誉进行必要的考察,如当事人自己进行了解有困难,可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询,并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。二、对代理人签订合同应对其代理权进行了解
对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同,应注意了解对方的授权情况,包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性,对非法定代表人的高级管理人员,如副总经理、副董事长等,应了解其是否具有代表权。
三、注意提高具体业务人员及领导人的素质
在合同订立过程中许多漏洞的出现是由于经办人员对业务不熟悉,对相关法律法规不了解所致,因此应注意提高业务人员及领导人员的业务能力及素质,熟悉本行业的业务情况切实反映和保护自己的利益。掌握本行业相关法律法规,了解法律是否对该交易行为有禁止或限制性规定。对专业性较强的合同可以让律师等法律专业人员提供帮助。
四、合同订立应采取书面形式并使用比较标准的合同范本
我国《民法典》虽然允许采用书面形式、口头形式和其他形式,但因为非书面形式在发生纠纷时不好确定责任,也为避免被人利用进行欺诈,订立合同应尽量采用书面形式。同时订立合同时应尽量参照合同范本,并结合具体情况订立。内容应尽量详尽、明确。我国工商行政管理机关颁布有标准的合同范本可以进行参照。若有条件可以由工商行政管理机关对合同进行鉴证。一方面可以对内容进行把关,另一方面也可以增强合同的严肃性和可信度。
五、对恶意履行的防范
对合同进行恶意履行的情况非常复杂,但在订立合同时如能进行积极的事前防范将极大的减少合同风险。如,对对方当事人的资信有所怀疑,应尽可能要求对方提供担保。另外在合同履行中出现问题,应积极主张自己的权利,并保留相关证据。积极行使诉权通过人民法院保护自己的权利,以免因超过诉讼时效而蒙受损失。
六、对用支票进行支付应按规定程序检查以免被套走标的物
防止虚开支票的欺诈有两个方法较有效,一种是款到交货,根据支票转账所需时间,要求买方款到卖方账面后才交货,但这种方法一般很难使买方接受除非货物较为紧俏。另一种方法是直接到出票人开户银行去持票入账,马上就能知道支票能否兑现,如能兑现可以即行转账,如被拒付可以立即停止发货,从而避免损失。
灰影
老师家入手了一个手镯特别不错,家里人特别喜欢!值得推荐
- 冰糯种翡翠手镯鉴别因素有哪些特征
- 问:冰糯种翡翠手镯鉴别因素有哪些特征
- 答:1. 光泽 冰糯种翡翠手镯的光泽应该是均匀、纯净、清晰,没有瑕疵、裂缝和其他瑕疵。翡翠经过强酸碱浸泡处理后,结构疏松,没充填之前表面会见溶?.....
- 2024-04-30 回答者: 依依
- 翡翠做假的方法有哪些?主要看这8点还是7点
- 问:翡翠做假的方法有哪些?主要看这8点还是7点
- 答:第一,强酸洗注胶。这是最常见的一种翡翠造假手段,通过浸泡翡翠去除杂质,再注入胶质,使它看起来像是优质的翡翠。这些造假的翡翠成为了市面?.....
- 2024-04-30 回答者: 依依
- 翡翠做假的方法有哪些?主要看这8点还是8点
- 问:翡翠做假的方法有哪些?主要看这8点还是8点
- 答:1. 强酸洗注胶 该手法用于去除翡翠的杂质,再对翡翠进行注胶处理。这种手法用于制作翡翠B货,造假者在翡翠表面注入胶等物质,以增加其观赏性。2. .....
- 2024-04-30 回答者: 依依
- 翡翠帝王绿和阳绿区别到底在哪里呢
- 问:翡翠帝王绿和阳绿区别到底在哪里呢
- 答:1、颜色的差异帝王绿被认为是翡翠中颜色最好、价值最高的绿色,它的颜色较为深沉,呈现出一种温润高贵的美感。而阳绿则是翡翠冰种阳绿翡翠,颜?.....
- 2024-04-30 回答者: 依依
- 怎么辨别翡翠的真假?5种鉴别方法图解
- 问:怎么辨别翡翠的真假?5种鉴别方法图解
- 答:一、观察外表观察翡翠的外表是最基本的方法。一般来说,真正的翡翠外表润泽,通透度较高,颜色柔和而自然,而假翡翠在光下容易出现血丝纹、棉?.....
- 2024-04-30 回答者: 依依
- 如何判断翡翠是不是真的?掌握这7个简单方法
- 问:如何判断翡翠是不是真的?掌握这7个简单方法
- 答:1、观察翡翠的光泽。真的翡翠通常呈现出玻璃光泽,非常柔润,不会像假货那样过于闪亮。2、检查翡翠的表面。真的翡翠表面光滑细腻,不会有明显的.....
- 2024-04-30 回答者: 依依
-
蓝钻
蓝钻的介绍 蓝钻是指蓝色的钻石,其主要成分是碳。与蓝宝石不同,蓝钻的蓝色是由于钻石的荧光效应而呈现出来的。蓝钻非常罕见且价格昂贵,具有独特的魅力。 蓝钻的特点 天然蓝钻的原材料非常稀缺,因此蓝钻的价...
2023-08-23 -
摩根石
摩根石的介绍 摩根石是一种具有灵性的宝石,它呈现出粉红色、橙色、紫红色、玫瑰色和桃红色等多种颜色。它散发出温和而吸引人的光芒,具有独特的魅力。 摩根石的功效 摩根石具有多种功效和作用。它主要开发和平...
2023-08-23 -
日光石
日光石的介绍 日光石是一种具有特殊光效的宝石,也被称为日长石。它在斜长石中展现出闪耀的红色彩光,这种现象被称为日光效应。日光石含有微小的赤铁矿等铁质包裹体,这些微晶界面反射光叠加干涉和衍射效应,形成?...
2023-08-23 -
葡萄石
葡萄石是一种硅酸盐矿物,具有独特的魅力和功效。它的平静能量可以缓解紧张、疲劳和压力,帮助人们保持身心的平衡和稳定,避免情绪失控、焦躁暴怒等不良状态。这是一种适合静心、冥想和深入自我潜意识的宝石。 葡?...
2023-08-23 -
托帕石
托帕石是一种宝石,被赋予了丰富的象征意义和神秘的美感。通过辐照处理的托帕石价格相对较为亲民,比海蓝宝石低,但仍高于水晶。据说佩戴镶嵌托帕石的饰品可以平息怒气,因此它一直被视为和平和友爱的象征,被人们称...
2023-08-23 -
尖晶石
尖晶石的特点 尖晶石是一种由镁铝氧化物构成的矿物,含有多种元素,如镁、铁、锌、锰等,因此可以呈现出不同的颜色。尖晶石的颜色因其含有的要素不同而有所变化,包括铝尖晶石、铁尖晶石、锌尖晶石、锰尖晶石、铬?...
2023-08-23 -
海蓝宝
海蓝宝是一种宝石,其特点是呈现出天蓝色或海蓝色,具有玻璃般的光泽和透明度较高的特质。它通常呈现为六方柱状晶形,少有包裹体,清澈透明,具有微弱的二色性。 海蓝宝的价格 海蓝宝的价格因其品质而异,优质天?...
2023-08-23 -
河磨玉
河磨玉的特点 河磨玉是岫玉中的一种极品,也是中国历史上的四大名玉之一。它属于透闪石玉,具有朴实、凝重的质地和淡黄偏白的色泽。河磨玉经过河水长时间冲刷,外部常被风化皮壳包裹,因此也被称为石包玉。好的河?...
2023-08-23
-
圆形钻戒款式
圆形钻戒在外形上呈现出圆润、中庸的特点。它的经典造型使得它几乎适用于任何风格的定制。无论是简约风格还是华丽风格,圆形钻戒都能完美的展现出钻石的美感。它的形状可以使钻石看起来更加饱满,同时也使得手指看起...
2023-08-17 -
金丝楠木的辨别方法
金丝楠木的外形特点是颜色黄中带有浅绿色或黄褐色。新的金丝楠木呈现出浅黄色,随着时间的增加,颜色会逐渐变深。一些老料可能会呈现金黄色或者深紫色。观察木材表面是否有一条条金丝纹理,就像镶嵌在木材里面,这也...
2023-08-17 -
黄金珠配紫水晶好看吗
紫水晶与黄金的暖色调相互融合,为整体增添了一份高贵和典雅。黄金的光泽与紫水晶的温润之感相得益彰,使整个首饰更加亮眼动人。无论是戴在手腕上的黄金珠配紫水晶手链,还是戴在耳朵上的黄金珠与紫水晶耳环,都能够...
2023-08-17 -
八心八箭的钻石
切工对于钻石的美态和火彩的展现起着至关重要的作用。一个好的切工不仅可以将钻石的火彩最大化地呈现出来,还能增加钻石的美丽程度。虽然不同的切工都有不同的美态,但十心十箭和八心八箭并不代表就是最好的切工,事...
2023-08-17 -
钻石标准切面是多少个
钻石的切割方式对于它的美感和闪耀度至关重要。标准的钻石切割方式通常是57面体切割,其中包括1个台面、8个风筝刻面、8个星形刻面、16个腰上小面、16个腰下小面和8个底部主刻面。这种切割方式确保钻石能够最大程度地反?...
2023-08-17 -
翡翠场口有哪些
大马坎场口是缅甸八大翡翠场口之一,被认为是冲击矿床。 帕敢场区是翡翠产业中历史悠久且产量较大的场口之一。 隆肯场区是另一个重要的翡翠产区,具有丰富的矿藏和高质量的原石。...
2023-08-17 -
老庙黄金硬金怎么换购
首先,如果您想要线下实体店进行换购,建议先与该店联系,了解他们是否接受老庙黄金硬金的换购服务。不同的店铺可能有不同的政策和要求,所以提前确认可以避免不必要的麻烦。 如果您确定要换购,需要根据购买时的价?...
2023-08-17 -
f色钻石怎么样
D级:完全无色。D级是最高的色级,非常稀有,几乎没有任何可见颜色。 E级:无色。只有宝石鉴定专家才能检测到微量颜色。非常稀有。 F级:无色。只有珠宝专家才能观察到少量的颜色。 对于钻石购买者来说,颜色和净度是...
2023-08-17
-
翡翠做假的方法有哪些?主要看这8点还是7点
第一,强酸洗注胶。这是最常见的一种翡翠造假手段,通过浸泡翡翠去除杂质,再注入胶质,使它看起来像是优质的翡翠。这些造假的翡翠成为了市面上的“B货”。第二,强酸洗注色。这种方法主要是针对没有颜色的翡翠,通过注入染料,使其变成拥有颜色的翡翠。这些翡翠虽然看起来?...
2024-04-30 -
翡翠和玉的区别哪个养人效果好一点
1. 外观区别:翡翠通常具有细致的结构和亮度,而且颜色范围很广泛,从淡绿色到暗绿色甚至近黑色等,其中以鲜绿色为最佳,这也是翡翠的价值所在。而玉的颜色则比较有限,通常为白色、灰色、黑色或青色。另外,玉的纹理通常是密集的,像蜘蛛网一样,翡翠的纹理较为松散,像青?...
2024-04-30 -
翡翠帝王绿和阳绿区别到底在哪里呢
1、颜色的差异帝王绿被认为是翡翠中颜色最好、价值最高的绿色,它的颜色较为深沉,呈现出一种温润高贵的美感。而阳绿则是翡翠冰种阳绿翡翠,颜色较为明亮,具有较高的色彩饱和度,并且分布均匀。因此,从颜色上来讲,帝王绿的色泽较深、内敛,而阳绿的色泽则更清新明亮。2、...
2024-04-30 -
怎么辨别翡翠的真假?5种鉴别方法图解
一、观察外表观察翡翠的外表是最基本的方法。一般来说,真正的翡翠外表润泽,通透度较高,颜色柔和而自然,而假翡翠在光下容易出现血丝纹、棉絮纹等人工痕迹。二、翡翠密度翡翠是一种特殊的矿物质,它的密度比较大。可以通过用手感受或称重的方法来测定翡翠的密度,真翡翠?...
2024-04-30 -
如何判断翡翠是不是真的?掌握这7个简单方法
1、观察翡翠的光泽。真的翡翠通常呈现出玻璃光泽,非常柔润,不会像假货那样过于闪亮。2、检查翡翠的表面。真的翡翠表面光滑细腻,不会有明显的划痕或磨损现象。如果翡翠表面不光滑,那么很可能是假货。3、敲击翡翠。轻轻敲击翡翠,真的翡翠会发出清脆悦耳的声音,而假的翡?...
2024-04-30 -
翡翠如何鉴定品质好坏?关键看这6个方面的指标?
一、观察颜色翡翠颜色纯正、妆点华丽、优美清新的颜色,是品质的重要标志。而颜色的好坏不仅包括色泽的深浅,还应该在色彩的均匀度、鲜艳度、饱和度上进行全面的考量。具有艳丽翠绿色、光泽亮丽的翡翠颜色品质最好。二、看透明度翡翠透明度是鉴别翡翠质量的重要因素之一。?...
2024-04-30 -
翡翠的气泡怎么分辨好坏?一定要掌握这5点是什么
1. 外观与触感我们可以通过触摸翡翠的表面来判断其质量。真正的翡翠表面光滑,手感清凉,而仿制品则表面粗糙、无光泽,而且触感热乎乎的,缺乏真正的翡翠的手感。此外,真正的翠绿色相当鲜艳,仿制品的颜色通常比较淡黄、浅绿。因此我们在购买时可以注意表面光泽和颜色的鲜?...
2024-04-30 -
老翡翠手镯怎样鉴定真假?教你7种方法
1. 鉴别颜色 - 看色根制作精良的老翡翠手镯内部颜色会非常浓郁,而颜色由内而外呈递减趋势,颜色浅淡。所以,我们可以使用手电筒对着玉镯打开检查颜色,如果颜色非常浓,而且由内而外的变浅,或者表面有橘皮样的细纹,这说明该翡翠手镯是真的。2. 鉴别材质 - 看质地老翡翠手镯?...
2024-04-30